ADAPTATION OF CONSTRUCTION FINANCING MECHANISMS TO THE NEW LEGISLATIVE ENVIRONMENT
Abstract
The article provides an in-depth analysis of the impact of recent changes in Ukrainian legislation on construction financing mechanisms. The Law of Ukraine No. 2518-IX «On Guaranteeing Real Rights to Future Real Estate Objects», adopted on August 15, 2022, became a key element of the study, as it makes significant adjustments to the legal regulation of relations between developers, investors, managers and other subjects of the construction process. The authors of the article focus on the innovations introduced by this law, such as defining the role of developers, introducing the concepts of future real estate objects and special property rights, which have a significant impact on the construction financing processes. The article analyzes the novelty of the «guarantee share» in the analyzed law, which defines the minimum amount of future real estate objects with restrictions on fundraising and transactions, in order to ensure the completion of construction regardless of the financial condition of the customer or developer. Specific changes that occurred due to the adoption of Law No. 2518-IX and that affect the mechanism of financing from investors are highlighted. Particular attention is paid to the analysis of fundraising mechanisms, including construction financing funds (CFF), contracts for the sale and purchase of future real estate and the issuance of corporate bonds. The author analyzes the role and responsibilities of the CFF manager and presents the requirements for the manager under the law. The article also reveals the advantages and potential risks of the financing mechanism through the CFF, in particular in the context of regulation, control over the use of funds, interaction with the NSSMC, and ensuring investors' rights. The article also examines the potential risks associated with the use of these financial instruments and provides recommendations for optimizing financing strategies in the new legislative context. The practical task of the study is to increase the efficiency and transparency of construction project financing, as well as to protect the rights and interests of investors and developers in the difficult conditions of the current Ukrainian real estate market.
References
Андрєєва В. Фінансування девелоперських проєктів як механізм функціонування ринку нерухомості. Вчені записки Університету «КРОК». 2020. № 3 (59). С. 24–29. DOI: https://doi.org/10.31732/2663-2209-2020-59-24-29 (дата звернення: 06.03.2024).
Білик О.А. Фінансові механізми житлового будівництва: зарубіжний досвід. Науковий вісник Херсонського державного університету. 2016. Випуск 17. Част. 2. С. 33–37. URL http://nbuv.gov.ua/UJRN/Nvkhdu_en_2016_17%282%29__9 (дата звернення: 06.03.2024).
Брунько П.В. Теоретичні засади фінансування будівельних підприємств. Інвестиції: практика та досвід. 2015. № 17. С. 66–73. URL: http://www.investplan.com.ua/pdf/17_2015/14.pdf (дата звернення: 06.03.2024).
Бруханський Р.Ф. Фінансування житлового будівництва через випуск цільових корпоративних облігацій: особливості реалізації та обліково-аналітичне забезпечення. Економіка та суспільство. 2023. № 54. DOI: https://doi.org/10.32782/2524-0072/2023-54-15 (дата звернення: 09.03.2024).
Возняк Г.В. Сучасні механізми фінансування будівництва житла в Україні: проблеми та шляхи вирішення. Бізнес Інформ. 2019. № 8. С. 111–116. DOI: https://doi.org/10.32983/2222-4459-2019-8-111-116 (дата звернення: 07.03.2024).
Івахненко І. Перспективи використання сучасних механізмів фінансування будівництва. Економіка та суспільство. 2021. № 25. DOI: https://doi.org/10.32782/2524-0072/2021-25-26 (дата звернення: 07.03.2024).
Юркевич О.М. Розвиток форм фінансування житлового будівництва в Україні. Інвестиції: практика та досвід. 2017. № 21. С. 30–34. URL: http://www.investplan.com.ua/pdf/21_2017/9.pdf (дата звернення: 07.03.2024).
Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю : Закон України від 19.06.2003 р. № 978-IV. База даних «Законодавство України». URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/978-15#Text
Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому : Закон України від 15.08.2022 р. № 2518-IX. База даних «Законодавство України». URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#Text
Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств, облігацій міжнародних фінансових організацій та їх обігу, затверджене Рішенням НКЦПФР від 27.12.2013 р. № 2998. База даних «Законодавство України». URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0171-14#Text
Про інститути спільного інвестування : Закон України від 05.07.2012 р. № 5080-VI. База даних «Законодавство України». URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5080-17#Text
Andrieieva V. (2020) Finansuvannia developerskykh proiektiv yak mekhanizm funktsionuvannia rynku nerukhomosti [Financing of development projects as a mechanism of real estate market functioning]. Vcheni zapysky Universytetu «KROK», no. 3(59), pp. 24–29. DOI: https://doi.org/10.31732/2663-2209-2020-59-24-29 (accessed March 6, 2024). (in Ukrainian)
Bilyk O. A. (2016). Finansovi mekhanizmy zhytlovogho budivnyctva: zarubizhnyj dosvid [Financial mechanisms of housing: foreign experience]. Naukovyj visnyk Khersonsjkogho derzhavnogho universytetu, no. 17, рр. 33–37. Available at: http://nbuv.gov.ua/UJRN/Nvkhdu_en_2016_17%282%29__9 (accessed March 6, 2024). (in Ukrainian)
Brunʹko P. V. (2015) Teoretychni zasady finansuvannja budivelʹnych pidpryjemstv [Theoretical principles of financing construction companies]. Investycii: praktyka ta dosvid, no. 17, pp. 66–73. Available at: http://www.investplan.com.ua/pdf/17_2015/14.pdf (accessed March 6, 2024). (in Ukrainian)
Brukhanskyi R. F. (2023) Finansuvannia zhytlovoho budivnytstva cherez vypusk tsilovykh korporatyvnykh oblihatsii: osoblyvosti realizatsii ta oblikovo-analitychne zabezpechennia [Financing of housing construction through the issue of corporate bonds: peculiarities of implementation and accounting and analytical support]. Ekonomika ta suspilstvo, no. 54. DOI: https://doi.org/10.32782/2524-0072/2023-54-15 (accessed March 9, 2024). (in Ukrainian)
Voznjak G .V. (2019. Suchasni mekhanizmy finansuvannja budivnyctva zhytla v Ukrajini: problemy ta shljakhy vyrishennja [Modern mechanisms for financing the housing construction in ukraine: problems and ways to solutions]. Biznes inform, no. 8, рр. 111–116. Available at: https://www.business-inform.net/export_pdf/businessinform-2019-8_0-pages-111_116.pdf (accessed March 7, 2024). (in Ukrainian)
Ivakhnenko I. (2021) Perspektyvy vykorystannia suchasnykh mekhanizmiv finansuvannia budivnytstva [Prospects for the use of modern construction financing mechanisms]. Ekonomika ta suspilstvo, no. 25. DOI: https://doi.org/10.32782/2524-0072/2021-25-26 (accessed March 7, 2024). (in Ukrainian)
Jurkevych O. M. (2017) Rozvytok form finansuvannja zhytlovogho budivnyctva v Ukrajini [Development of forms for housing construction financing in Ukraine]. Investyciji: praktyka ta dosvid, no. 21, рр. 30–34. Available at: http://www.investplan.com.ua/pdf/21_2017/9.pdf (accessed March 7, 2024). (in Ukrainian)
Pro finansovo-kredytni mekhanizmy i upravlinnia mainom pry budivnytstvi zhytla ta operatsiiakh z nerukhomistiu : Zakon Ukrainy vid 19.06.2003 r. № 978-IV [On financial and credit mechanisms and property management in housing construction and real estate transactions : Law of Ukraine dated 19.06.2003 No. 978-IV]. Zakonodavstvo Ukrainy. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/978-15#Text (in Ukrainian)
Pro harantuvannia rechovykh prav na obiekty nerukhomoho maina, yaki budut sporudzheni v maibutnomu : Zakon Ukrainy vid 15.08.2022 r. № 2518-IX [On guaranteeing real rights to real estate objects to be constructed in the future : Law of Ukraine dated 15.08.2022 No. 2518-IX]. Zakonodavstvo Ukrainy. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#Text (in Ukrainian)
Polozhennia pro poriadok zdiisnennia emisii oblihatsii pidpryiemstv, oblihatsii mizhnarodnykh finansovykh orhanizatsii ta yikh obihu, zatverdzhene Rishenniam NKTsPFR vid 27.12.2013 r. № 2998 [Regulations on the procedure for issuing corporate bonds, bonds of international financial organizations and their circulation dated 27.12.2013 No. 2998]. Zakonodavstvo Ukrainy. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0171-14#Text (in Ukrainian)
Pro instytuty spilnoho investuvannia : Zakon Ukrainy vid 05.07.2012 r. № 5080-VI [About collective investment institutions : Law of Ukraine dated 15.08.2022 No. 2518-IX]. Zakonodavstvo Ukrainy. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5080-17#Text (in Ukrainian)
