АДАПТАЦІЯ МЕХАНІЗМІВ ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА ДО НОВОГО ЗАКОНОДАВЧОГО СЕРЕДОВИЩА
Анотація
У статті проводиться ретельний аналіз впливу останніх змін у законодавстві України на механізми фінансування будівництва. Закон України № 2518-IX «Про гарантування речових прав на майбутні об'єкти нерухомості», прийнятий 15 серпня 2022 року, став ключовим елементом дослідження, оскільки він вносить суттєві корективи у правове регулювання відносин між девелоперами, інвесторами, управителями та іншими суб'єктами будівельного процесу. Автори статті зосереджуються на нововведеннях, запроваджених цим законом, таких як визначення ролі девелоперів, впровадження понять майбутнього об'єкту нерухомості та спеціальних майнових прав, які мають значний вплив на процеси фінансування будівництва. Стаття аналізує нововведення «гарантійної частки» у аналізованому законі, що визначає мінімальний обсяг майбутніх об'єктів нерухомості з обмеженнями на залучення коштів та правочини, з метою забезпечення завершення будівництва незалежно від фінансового стану замовника чи девелопера. Відокремлені конкретні зміни, які відбулись завдяки прийняттю Закону № 2518-ІХ та які впливають на механізм фінансування коштів від інвесторів. Окрема увага приділяється аналізу механізмів залучення коштів, включаючи фонди фінансування будівництва (ФФБ), договори купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості та емісію цільових корпоративних облігацій. Аналізується роль і відповідальність управителя ФФБ, а також представлено вимоги до управителя згідно із законом. В статті також розкриваються переваги і потенційні ризики механізму фінансування через ФФБ, зокрема у контексті регулювання, контролю використання коштів, взаємодії з НКЦПФР, а також забезпечення прав інвесторів. Стаття також розглядає потенційні ризики, пов'язані з використанням цих фінансових інструментів, і надає рекомендації щодо оптимізації стратегій фінансування у новому законодавчому контексті. Практичним завданням дослідження є підвищення ефективності та прозорості фінансування будівельних проєктів, а також захист прав та інтересів інвесторів і девелоперів у складних умовах сучасного ринку нерухомості України.
Посилання
Андрєєва В. Фінансування девелоперських проєктів як механізм функціонування ринку нерухомості. Вчені записки Університету «КРОК». 2020. № 3 (59). С. 24–29. DOI: https://doi.org/10.31732/2663-2209-2020-59-24-29 (дата звернення: 06.03.2024).
Білик О.А. Фінансові механізми житлового будівництва: зарубіжний досвід. Науковий вісник Херсонського державного університету. 2016. Випуск 17. Част. 2. С. 33–37. URL http://nbuv.gov.ua/UJRN/Nvkhdu_en_2016_17%282%29__9 (дата звернення: 06.03.2024).
Брунько П.В. Теоретичні засади фінансування будівельних підприємств. Інвестиції: практика та досвід. 2015. № 17. С. 66–73. URL: http://www.investplan.com.ua/pdf/17_2015/14.pdf (дата звернення: 06.03.2024).
Бруханський Р.Ф. Фінансування житлового будівництва через випуск цільових корпоративних облігацій: особливості реалізації та обліково-аналітичне забезпечення. Економіка та суспільство. 2023. № 54. DOI: https://doi.org/10.32782/2524-0072/2023-54-15 (дата звернення: 09.03.2024).
Возняк Г.В. Сучасні механізми фінансування будівництва житла в Україні: проблеми та шляхи вирішення. Бізнес Інформ. 2019. № 8. С. 111–116. DOI: https://doi.org/10.32983/2222-4459-2019-8-111-116 (дата звернення: 07.03.2024).
Івахненко І. Перспективи використання сучасних механізмів фінансування будівництва. Економіка та суспільство. 2021. № 25. DOI: https://doi.org/10.32782/2524-0072/2021-25-26 (дата звернення: 07.03.2024).
Юркевич О.М. Розвиток форм фінансування житлового будівництва в Україні. Інвестиції: практика та досвід. 2017. № 21. С. 30–34. URL: http://www.investplan.com.ua/pdf/21_2017/9.pdf (дата звернення: 07.03.2024).
Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю : Закон України від 19.06.2003 р. № 978-IV. База даних «Законодавство України». URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/978-15#Text
Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому : Закон України від 15.08.2022 р. № 2518-IX. База даних «Законодавство України». URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#Text
Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств, облігацій міжнародних фінансових організацій та їх обігу, затверджене Рішенням НКЦПФР від 27.12.2013 р. № 2998. База даних «Законодавство України». URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0171-14#Text
Про інститути спільного інвестування : Закон України від 05.07.2012 р. № 5080-VI. База даних «Законодавство України». URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5080-17#Text
Andrieieva V. (2020) Finansuvannia developerskykh proiektiv yak mekhanizm funktsionuvannia rynku nerukhomosti [Financing of development projects as a mechanism of real estate market functioning]. Vcheni zapysky Universytetu «KROK», no. 3(59), pp. 24–29. DOI: https://doi.org/10.31732/2663-2209-2020-59-24-29 (accessed March 6, 2024). (in Ukrainian)
Bilyk O. A. (2016). Finansovi mekhanizmy zhytlovogho budivnyctva: zarubizhnyj dosvid [Financial mechanisms of housing: foreign experience]. Naukovyj visnyk Khersonsjkogho derzhavnogho universytetu, no. 17, рр. 33–37. Available at: http://nbuv.gov.ua/UJRN/Nvkhdu_en_2016_17%282%29__9 (accessed March 6, 2024). (in Ukrainian)
Brunʹko P. V. (2015) Teoretychni zasady finansuvannja budivelʹnych pidpryjemstv [Theoretical principles of financing construction companies]. Investycii: praktyka ta dosvid, no. 17, pp. 66–73. Available at: http://www.investplan.com.ua/pdf/17_2015/14.pdf (accessed March 6, 2024). (in Ukrainian)
Brukhanskyi R. F. (2023) Finansuvannia zhytlovoho budivnytstva cherez vypusk tsilovykh korporatyvnykh oblihatsii: osoblyvosti realizatsii ta oblikovo-analitychne zabezpechennia [Financing of housing construction through the issue of corporate bonds: peculiarities of implementation and accounting and analytical support]. Ekonomika ta suspilstvo, no. 54. DOI: https://doi.org/10.32782/2524-0072/2023-54-15 (accessed March 9, 2024). (in Ukrainian)
Voznjak G .V. (2019. Suchasni mekhanizmy finansuvannja budivnyctva zhytla v Ukrajini: problemy ta shljakhy vyrishennja [Modern mechanisms for financing the housing construction in ukraine: problems and ways to solutions]. Biznes inform, no. 8, рр. 111–116. Available at: https://www.business-inform.net/export_pdf/businessinform-2019-8_0-pages-111_116.pdf (accessed March 7, 2024). (in Ukrainian)
Ivakhnenko I. (2021) Perspektyvy vykorystannia suchasnykh mekhanizmiv finansuvannia budivnytstva [Prospects for the use of modern construction financing mechanisms]. Ekonomika ta suspilstvo, no. 25. DOI: https://doi.org/10.32782/2524-0072/2021-25-26 (accessed March 7, 2024). (in Ukrainian)
Jurkevych O. M. (2017) Rozvytok form finansuvannja zhytlovogho budivnyctva v Ukrajini [Development of forms for housing construction financing in Ukraine]. Investyciji: praktyka ta dosvid, no. 21, рр. 30–34. Available at: http://www.investplan.com.ua/pdf/21_2017/9.pdf (accessed March 7, 2024). (in Ukrainian)
Pro finansovo-kredytni mekhanizmy i upravlinnia mainom pry budivnytstvi zhytla ta operatsiiakh z nerukhomistiu : Zakon Ukrainy vid 19.06.2003 r. № 978-IV [On financial and credit mechanisms and property management in housing construction and real estate transactions : Law of Ukraine dated 19.06.2003 No. 978-IV]. Zakonodavstvo Ukrainy. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/978-15#Text (in Ukrainian)
Pro harantuvannia rechovykh prav na obiekty nerukhomoho maina, yaki budut sporudzheni v maibutnomu : Zakon Ukrainy vid 15.08.2022 r. № 2518-IX [On guaranteeing real rights to real estate objects to be constructed in the future : Law of Ukraine dated 15.08.2022 No. 2518-IX]. Zakonodavstvo Ukrainy. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#Text (in Ukrainian)
Polozhennia pro poriadok zdiisnennia emisii oblihatsii pidpryiemstv, oblihatsii mizhnarodnykh finansovykh orhanizatsii ta yikh obihu, zatverdzhene Rishenniam NKTsPFR vid 27.12.2013 r. № 2998 [Regulations on the procedure for issuing corporate bonds, bonds of international financial organizations and their circulation dated 27.12.2013 No. 2998]. Zakonodavstvo Ukrainy. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0171-14#Text (in Ukrainian)
Pro instytuty spilnoho investuvannia : Zakon Ukrainy vid 05.07.2012 r. № 5080-VI [About collective investment institutions : Law of Ukraine dated 15.08.2022 No. 2518-IX]. Zakonodavstvo Ukrainy. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5080-17#Text (in Ukrainian)
